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关于回迁房权益转让若干法律问题研究
作者:李克峻、刘仁 时间:2019-11-21 浏览人数:1784

本文约【5062】字,阅读需时约【15】分钟

    笔者按:随着社会发展与城市建设的需要,城市更新/旧改催生了大量的拆迁。从“不羡鸳鸯不羡仙,只羡房子画个圈,拆字写在圈中间,从此快乐每一天”、“拆字一喷 喜提大奔”等口号,可以看出部分民众对拆迁的期待。在很多人靠着拆迁发家的今天,“拆迁权益”成了某些被拆迁人的必争财产,产生的纠纷也日益增多,甚至不惜对簿公堂。

    拆迁权益一般包含回迁房以及现金补偿,而回迁房往往是拆迁权益的大头。笔者在本文中,就笔者所遇到的与回迁房权益转让/赠与相关的一些典型问题,与各位探讨。

    一、集体土地上回迁房权益,能否转让给农村集体经济组织以外成员?

    笔者认为:农村宅基地及其上所建房屋不得向村集体经济组织成员外的组织或个人转让,但如果转让的系其上的回迁房权益,则另当别论。

根据《中华人民共和国物权法》(以下简称“《物权法》”)以及《中华人民共和国土地管理法》(以下简称“《土地管理法》”)有关农村宅基地所有、使用、管理的相关规定,农村宅基地属于村民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,宅基地附属房屋的转让必然引起宅基地使用权的转让,故宅基地使用权及宅基地附属房屋不得向村集体经济组织成员外的组织或个人转让。但是如果该宅基地因政府规划原因进行拆迁的,由此形成的回迁房权益原则上可以对外转让,回迁房权益中包含的置换房或其建房指标坐落的土地具体位置系在农村集体经济组织内的除外。

    参考案例:在申素敏、侯永正合同纠纷一案中([2017]豫03民终805号),洛阳市中级人民法院认为……从该《拆迁补偿安置协议书》的内容看,补偿安置的是房屋,而非宅基地,该拆迁补偿针对的是房屋予以补偿,系对拆迁补偿利益的分配,而不是对宅基地进行的处分……但《房屋联建协议》中有关联建房屋的约定,违反相关法律、法规规定,属无效约定;而《房屋联建协议》中有关房屋拆迁补偿的权益及利益分配问题的约定,系双方的真实意思表示,且并未损害到集体和第三人利益,系申素敏家庭对有关房屋的权益及拆迁补偿利益进行的处分,应属有效约定……

    最高人民法院李红、郑州市中原区人民政府再审审查与审判监督行政裁定书([2017]最高法行申6998号)中认为……《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收,出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容,该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能,也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效,但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下,要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿,有违诚信和合理原则,亦不符合法律规定,本院不予支持。

    二、既然回迁房权益可以转让,那受让方怎么样才算取得回迁房权益?

    笔者认为:回迁房权益转让时,只要受让人与拆迁人签订拆迁安置补偿协议,原则上就可认定其已取得回迁房权益。

之所以会提到这个问题,是由于大量的回迁房权益纠纷是在转让/赠与的过程中发生的,而受让方是否已经取得回迁房权益,往往是上述纠纷的争议焦点。

回迁房权益怎么样才算转让完成,目前各地法院观点并不一致。有的法院认为,房屋拆迁安置补偿权益非已存在的现实房屋,属于债权性质的财产权利,并非房屋所有权等需要依法办理登记手续的物权权利,取得该财产权利并不需要办理公示或登记手续,故受让人以被拆迁人的身份签订拆迁补偿安置协议后,受让人便取得相关回迁房权益;另有法院认为,根据拆迁补偿安置协议约定取得的回迁房权益不是债权,而是基于不动产将来交付使用而产生的一种物权期待权,具有可实现性,被拆迁人还须签订选房协议甚至进行产权登记,方可认定其取得回迁房权益;如回迁房尚未登记在受让方名下,则回迁房权益尚未转移。

     对此,笔者倾向于认同第一种意见:只要受让人以被拆迁人的身份签订拆迁安置补偿协议,原则上就可认定其已取得回迁房权益。原因有三:一、回迁房权益的转让,不是原有房屋的转让,而是在原有房屋拆迁灭失、原有物权已经不存在后,所得拆迁补偿利益的转让,故其本质应当是债权的转让,与物权转让并不相同;二、从操作实践来看,受让人取得回迁房,不是从原房产所有人过户登记到受让人,而是原房产所有人同意受让人作为被拆迁人,由受让人直接与政府或开发商签订拆迁安置补偿协议、选房协议,由此取得回迁房,这与房屋转让过户不同;三、从维护社会交易稳定性而言,由于从原房产权利人同意转让回迁房权益、受让人签订拆迁安置补偿协议,到受让人拿到回迁房、直到登记在受让人名下,往往是一个比较长的过程,如果以房产登记作为取得回迁房权益的标准,则往往会因诸如房价变化等因素而“夜长梦多”,导致原有约定处于不稳定状态,无端增加社会纠纷。

参考案例:(1)认为取得拆迁利益无须办理登记的案例

    在张文彩与董华燕所有权确认纠纷再审民事裁定书([2014]苏审二民申字第0643号)中,江苏省高级人民法院认为……由于本案赠与的是房屋拆迁安置补偿权益,属于债权性质的财产权利,并非房屋所有权等需要依法办理登记手续的物权权利,在协议履行后,董华燕已取得相关财产权利,张文彩、方永兰已无权撤销该赠与,因此,张文彩、方永兰主张已经撤销赠与无法律依据。

    此外,在袁林根、胡会香赠与合同纠纷一案中,([2018]赣09民终2008号),宜春市中级人民法院认为……张艳选择了产权调换(公寓楼安置),即通过补足房款的方式选择安置为80㎡的公寓。因此袁林根、胡会香通过补偿安置协议向张艳赠与的是征收补偿安置利益,而非已存在的现实房屋。该利益无需办理过户登记通过合法有效的补偿安置协议即已确定并完成了交付.类似观点还体现在新乡市中级人民法院在王文英与常虹、王英昊赠与合同纠纷([2015]新中民五终字第302号)、泰州市中级人民法院在金、李羊与萧根勤赠与合同纠纷([2017]苏12民终1573号)等案件的判决书中。

(2)认为取得拆迁利益须办理登记的案例

    在孟小芬与倪建平赠与合同纠纷([2015]邢民二终字第352号)一案,邢台市中级人民法院认为……倪建平依据其母亲孟小芬出具的赠与证明,虽然与邢台市景旭房地产开发有限公司签订了房屋拆迁补偿及回购安置协议书,但赠与的房产至今没有建造,没有产权登记确认,倪建平未实际取得诉争房产的所有权,其母孟小芬赠与的房产并未发生权利的转移。孟小芬作为被拆迁房屋所有权人及房屋拆迁补偿及回购安置权利人,在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

在郁张河与白翠荷赠与合同纠纷([2019]晋04民终117号)一案中,长治市中级人民法院认为……根据拆迁补偿安置协议约定,该二人取得了和平壹号小区2号楼1单元15层02号房屋的财产权利,该权利并非上诉人郁张河所主张的普通债权,而是基于不动产将来交付使用而产生的一种物权期待权,具有可实现性。被上诉人白翠荷与其丈夫郁学曾同意将案涉补偿安置房屋的产权人名字由郁学曾变更为郁张河,属于一种财产赠与行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”之规定,因案涉补偿安置房屋还未进行权属登记,应当视为赠与财产的权利尚未转移,故一审法院对于被上诉人白翠荷要求撤销赠与的诉讼请求予以支持并无不当。

    三、夫妻一方未经配偶同意将回迁房权益转让他人,其配偶主张撤销是否必然得到支持?

笔者认为:根据《合同法》的有关规定,在受让人取得回迁房权益之前,被拆迁人撤销其先前对受让人回迁房权益的赠与,当无疑问。有疑问的是当回迁房权益作为夫妻共同财产的一种,如果一方未经另一方同意擅自处分或转让他人的,原则上另一方可以申请法院撤销,但应当举证证明自己不知情或案外人存在恶意,否则法院有可能不予支持。

     根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条之规定,夫妻一方擅自处分共同所有的财产的,如果数额较小,依法应当发生法律效力,因为夫妻双方对共同财产都有处分权;如果数额较大,夫妻一方擅自处分的,另一方可以申请法院撤销该处分行为,确认该处分行为无效。

但在司法实践中,夫妻一方擅自处理应当属于夫妻共同财产的回迁房权益,另一方主张撤销的,应提供自己不知情或者曾经提出异议或者对方与案外人存在恶意串通的证据,否则法院有可能会采取推定的方式认定主张撤销的一方知情,从而驳回其诉讼请求。同时,如果回迁房权益已经转让完成、且受让人不存在恶意的情况下,上述撤销的申请也有可能得不到支持。

    参考案例:在徐树与李美婉、张湘潭确认合同效力纠纷([2016]粤01民终5629号)一案中,广州市中级人民法院认为……本案争议焦点是徐树原审主张李美婉未经其同意将夫妻共有财产即回迁安置房52平方米转让给张湘潭所签订的两份协议无效应否支持的问题……徐树对此知情且在长达三十年的期间亦未提出过异议。涉案宅基地使用权一直登记在李美婉名下……为了原宅基地房屋的拆迁补偿等李美婉亦是以自己的名义与杨箕村签订了补偿协议,徐树对此并未提出异议;而李美婉同理为了解决张湘潭原使用部分的宅基地房屋回迁补偿问题与张湘潭签订涉案协议,且在此之后房屋即全部交付拆除,徐树却以其不知情为由在此五年后才主张李美婉、张湘潭签订的协议书、协议无效,显属无理。  

在梁瑞平与梁锡尧、吴金年所有权确认纠纷([2016]粤06民终392号)一案中,佛山市中级人民法院认为……梁锡尧、吴金年主张涉案协议无效缺乏事实和法律依据。第一,涉案房屋登记于梁锡尧名下,从形式上看,梁锡尧有权对涉案房屋所有权及相关拆迁权益予以处分。第二,即使涉案房屋及相关拆迁权益属于梁锡尧和吴金年夫妻共同财产,但本案事实表明,将涉案房屋的相关拆迁权益赠与梁瑞平是吴金年与梁锡尧的共同意思表示,理由如下:首先,梁锡尧在2012年与陈村镇城乡房屋办公室补签的包括涉案房屋在内的数间房屋的拆迁补偿协议均是以其个人名义签订,吴金年未提出异议。其次,涉案协议签订后,梁锡尧名下所有的包括涉案房屋在内的数间房屋在同一时间进行拆迁,除涉案房屋外,其他房屋也进入拆迁程序并领取了拆迁补偿款,相关拆迁文件与拆迁补偿款均由梁锡尧签名和领取,而吴金年作为涉案房屋的共有人应当知道涉案房屋由梁瑞平领取拆迁补偿款并参与安置用地分配抽签,但吴金年在梁瑞平领取涉案房屋的拆迁补偿款和参与安置用地分配抽签后的数年时间里对此一直未提出异议。此两点均说明吴金年就房屋拆迁的相关事宜一直都是交由梁锡尧处理,吴金年以其行为表明了其同意梁锡尧与梁瑞平签订涉案协议赠与涉案房屋的相关拆迁权益……基于涉案房屋登记于梁锡尧名下、梁锡尧在房屋拆迁过程中一直以其个人名义处理拆迁事务……梁瑞平有理由相信梁锡尧赠与涉案房屋相关拆迁权益是梁锡尧与吴金年的夫妻双方共同意思表示,故即使梁锡尧无权处分吴金年涉案房屋相关拆迁权益,梁锡尧、吴金年也不能以此对抗善意的梁瑞平。

    四、被拆迁人生前将回迁房权益赠与他人,那被拆迁人的继承人是否可以撤销赠与?

笔者认为:除非存在法定理由(例如受赠人存在《中华人民共和国合同法》第192条规定之情形),否则,基于诚实信用原则,被拆迁人的继承人不能撤销被拆迁人对回迁房权益的赠与。

    回迁房权益作为一种财产权益,被拆迁人继承人在被拆迁人死亡时,当然享有对回迁房权益的继承权利。那么如果被拆迁人生前将回迁房权益赠于他人,其继承人是否能继承该撤销权,主张撤销回迁房权益的赠与?

    上述撤销主要涉及到《合同法》中的任意撤销权。一方面,任意撤销权为形成权,适用除斥期间,赠与人死亡则权利消灭;另一方面,赠与人的任意撤销权也不属于《继承法》规定的可以继承财产的范围。因此,赠与合同中的任意撤销权,应当是法律赋予专属于赠与人本人的权利,该权利具有一定的专属性。

    同样从维护社会交易稳定的角度来看,如果回迁房权益的撤销权可以由其继承人继承,那么由于赠与合同的无偿性,在大多数情况下,继承人为了自身的利益都会毫不犹豫的动用该权利,受赠人的利益就无法保护,往往就会违背赠与人的意愿。因此,从诚实信用的法律原则而言,被拆迁人的继承人不能撤销被拆迁人对回迁房权益的赠与。

    参考案例:在吉长久与吉长峰赠与合同纠纷一案中([2014]津高民申字第1356号),天津市高级人民法院认为……再审申请人吉长久依据《中华人民共和国合同法》第一百九十二条第一、二款,第一百九十五条规定,以刘玉亭继承人的身份、并以刘玉亭的名义主张撤销赠与合同。《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定:“受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与……”,该条款明确,行使赠与合同撤销权的应为赠与人,吉长久并非赠与合同的赠与人,故不适用该条的规定。在刘玉亭和吉德仁作为赠与人已经先后去世的情况下,吉长久作为继承人要求以其母刘玉亭的名义继续主张撤销该赠与合同的诉请,于法不符,故原审法院裁定驳回吉长久的起诉,并无不妥。

    在李某、周某继承纠纷一案([2018]粤01民终18431号)中,  广州市中级人民法院认为……对于涉案房产赠给部分未办理物权变更登记手续并不影响赠予合同的效力……蔡某作为赠与人及一方合同的当事人,其生前未有撤销赠与房产的意思表示,其他继承人在未有法定事由出现的情况下,无权要求撤销该份赠与合同。而且合同的主体不存在亦不是导致合同约定的权利义务终止的法定要件。故在李某2去世后,周某作为其妻子,有权要求蔡某继续履行赠与合同,在蔡某去世后,其继承人也有义务继续履行赠与合同。


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李克峻 北京市新普京(深圳)律师事务所 合伙人

 

    简介:自2004 年伊始成为执业律师,拥有丰富的律师执业经验,深耕建设工程及房地产、公司并购重组、文化创意等专业法律领域,曾经或正在为深圳前海管理局、华润集团、麦当劳中国总部、中银香港、北京建工、广深铁路、联泰集团、深圳中洲集团、深圳财富集团、深圳天利集团、深圳金光华集团、海吉星、恒明置业集团、看见文化、风火创意等提供专业法律服务。


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刘仁:北京市新普京(深圳)律师事务所 辅庭律师


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